Jak prognozować obłożenie apartamentów i ceny

Zarządzanie apartamentami, podobnie zresztą, jak zarzadzanie hotelem, polega przede wszystkim na przewidywaniu i zarządzaniu przyszłością. Oczywiście, jest to nie lada wyzwanie, gdyż na wyniki finansowe wpływa wiele czynników. Mimo oczywistych trudności wiążących się z budową modelu prognostycznego, nie warto z góry rezygnować z próby stworzenia systemu, który pomoże określić, kiedy obłożenie będzie większe, a kiedy mniejsze i jakie ceny na dany okres należy założyć mając na uwadze wszelkie istotne parametry. Nawet nieprecyzyjna prognoza będzie lepszą podstawą do podejmowania decyzji biznesowych aniżeli przysłowiowe wróżenie z fusów. Jak skutecznie prognozować popyt na apartamenty? Jakie narzędzie pozwolą zautomatyzować cały proces?

Wielu właścicieli apartamentów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, w ogóle nie prognozuje popytu, wkładając wszystkie swoje wysiłki w stworzenie skutecznej strategii dystrybucyjnej, czyli po prostu powzięcie decyzji o tym, w których kanałach wystawi na wynajem oferowane przez siebie lokale oraz wystawienie apartamentów w tychże kanałach. Rozumienie znaczenia skutecznej strategii bywa przy tym różne – dla części wynajmujących najistotniejsza jest jak największa liczba rezerwacji, dla innych – rezerwacje pozyskanych po możliwie najniższym koszcie. Drugi scenariusz, czyli ten, w którym przede wszystkim analizuje się źródła rezerwacji pod kątem kosztów ich pozyskania, wydaje się znacznie bardziej uzasadniony z perspektywy strategii sprzedaży. Nie jest bowiem sztuką zapełnić wszystkie posiadane apartamenty gośćmi – wystawienie oferty w wiodących kanałach, jak Booking.com czy Airbnb w atrakcyjnej cenie może zapewnić taki efekt w bardzo krótkim czasie. Sztuką jest jednak wykorzystanie pełnego potencjału ekonomicznego nieruchomości, czyli pozyskanie rezerwacji niskim kosztem przy jednoczesnym uzyskaniu największych możliwych zysków. Nie jest możliwe osiągnięcie tego celu bez skutecznego prognozowania. Dlaczego? Gdyż prognozowanie popytu pozwali Ci dynamicznie optymalizować politykę cenową i tym samym sprzedawać apartamenty po odpowiednich cenach. Stosując te same ceny przez okrągły rok lub zmieniając je jedynie sporadycznie, wykorzystujesz jedynie część potencjału zarządzanych przez siebie apartamentów.

Od czego zacząć prognozowanie popytu?

Pierwszym krokiem powinno być odniesienie się do danych historycznych, czyli przeanalizowanie rezerwacji pochodzących z korespondujących okresów lat ubiegłych. W ten sposób szybko zaobserwujesz trendy: okresy zwiększonego lub zmniejszonego zainteresowania ofertą czy miesiące, w których pokoje były sprzedawane po wyższej lub niższej cenie. Analiza rezerwacji dokonanych w poprzednich latach jest zdecydowanie pewniejszą metodą aniżeli opieranie się wyłącznie na intuicji. Nie jest ona jednak wystarczająca. Cykliczne wahania cen spowodowane, na przykład, sezonowością oraz tendencje zaobserwowane u konkurencji dotyczące zmian polityki cenowej, mogą stanowić wskazówkę i punkt wyjścia, jednak podczas prognozowania popytu powinieneś wziąć pod uwagę również szereg innych parametrów, które stanowić będą zmienne w modelu. Chodzi o uwzględnienie zdarzeń, które mogą istotnie wpłynąć na zachowania klientów – mowa chociażby o dużych wydarzeniach kulturalnych, rozrywkowych czy sportowych. Wiele też zależy od specyfiki, lokalizacji zarządzanych apartamentów, Twojej grupy docelowej, bezpośredniej konkurencji, itp. Warto zastanowić się także nad tym, czy ceny tych samych pokoi powinny się różnić w zależności od kanału dystrybucji. Może cena na Booking.com powinna być wyższa niż na Airbnb? Albo odwrotnie. Tu również z pomocą przyjdą między innymi dane dotyczące tego, jak Twoje apartamenty sprzedawały się w tych kanałach w poprzednich okresach.

Czy istnieje droga na skróty?

By przygotować precyzyjny model i uwzględnić wszystkie istotne zmienne trzeba wiele czasu. Zbudowanie strategii cenowej dla apartamentów wiąże się z jeszcze jednym wyzwaniem: z reguły poszczególne obiekty zlokalizowane są w różnych miejscach, posiadają szereg unikalnych cech i tym samym przyciągają odmiennych klientów. Konieczne staje się zatem stworzenie wielu niezależnych modeli dla każdej z wynajmowanych nieruchomości. Brzmi jak żmudna praca. Na szczęście z pomocą przychodzi technologia. Prognozowanie popytu jest wpisane w proces dystrybucji online, więc zakup profesjonalnego systemu klasy channel manager pozwoli usprawnić sporą część tego procesu przy Twoim minimalnym zaangażowaniu. Ważne jest jednak to, by wybrane narzędzie bezproblemowo współpracowało z systemami, których używasz. Channel Manager YieldPlanet jest zintegrowany z ponad 400 systemami klasy PMS, Booking Engine, OTA i innymi. Sprawdź listę naszych integracji, by dowiedzieć się, czy są wśród nich systemy, z których korzystasz.

Przeczytaj także:
Najlepsze serwisy do wynajmu apartamentów
Jak zbudować strategię dystrybucji online dla apartamentów
Jak zwiększyć przychody z wynajmu apartamentów